Mit Erbbaurecht schränken Sie den Käuferkreis stark ein – und machen das Objekt für institutionelle Investoren unattraktiv.
Wir verkaufen nicht an spekulative Kurzfrist-Investoren. Unsere Zielgruppe sind langfristige Eigentümer: Asset Manager, Pensionskassen, Versicherungen, städtische Wohnungsgesellschaften– also genau die Institutionen, die heute auf ESG-Kriterien, stabile Erträge und gesellschaftlichen Mehrwert achten. Für sie ist das Erbbaurecht kein Nachteil, sondern ein strukturiertes, risikoarmes Cashflow-Investment. Das ist keine Theorie – wir haben bereits Erbbaurechtsobjekte an Core- und Core+-Investoren verkauft, die den laufenden Ertrag und die Lage höher bewerten als den Bodenbesitz. Solange der Erbbauvertrag lang läuft, klar geregelt und übertragbar ist, ist auch der Exit möglich – und das haben wir in der Praxis mehrfach bewiesen.
Bei Erbbaurecht liegt der Verkaufspreis der Immobilie in der Regel unter dem einer vergleichbaren Immobilie mit Volleigentum.
Ja, das stimmt – der Verkaufspreis beim Exit liegt bei Erbbaurecht meist unter dem von Volleigentum. Aber: Dieser Abschlag wird durch deutlich geringere Grundstückskosten am Anfang mehr als ausgeglichen – oft 80–90 % unter dem Preis für ein Grundstück im Eigentum. Das steigert die Renditen. Wir verzichten also nicht auf Wert – wir holen ihn nur früher ins Projekt.
Entscheidend ist zudem: Die maßgeblichen Treiber für die Bewertung am Markt sind nicht die Eigentumsform, sondern Lage, Renditepotenzial und Mieterqualität – und in diesen Punkten überzeugen unsere Projekte durchgehend.
Beim Erbbaurecht verzichtet man auf das eine Element, das im Wert kontinuierlich steigt: das Grundstück.
Richtig – das Grundstück gehört uns nicht. Aber genau das hält unsere Einstiegskosten niedrig und ermöglicht bezahlbaren Wohnraum an Standorten mit hoher Nachfrage. Bodenwertsteigerung ist ideal für langfristige Eigentümer. Unser Fokus liegt jedoch auf Wertschöpfung durch effiziente Projektumsetzung, Fördermittel und stabile Mieterträge. Unsere Strategie basiert nicht auf spekulativer Wertsteigerung, sondern auf planbarer Performance – unabhängig vom Marktzyklus.
Was hindert andere daran, unser Modell zu kopieren?
Unsere Strategie lässt sich im Grundsatz nachahmen – aber nur von Akteuren, die bereit sind, operative Komplexität neu zu denken, dauerhaft schlank zu arbeiten und die Umsetzung konsequent selbst zu steuern. Immobilienentwicklung ist stark lokal geprägt: Jedes Projekt ist eingebettet in spezifische städtische Vorschriften, politische Rahmenbedingungen und partnerschaftliche Strukturen vor Ort. Es gibt keine zentrale Plattform, keine übertragbare Marke und keine Skaleneffekte, die diese lokalen Realitäten aufheben könnten.
Zudem ist der Markt extrem kapitalintensiv: Allein der Wohnungsbestand in Berlin hat ein Volumen von über 570 Mrd. €. Um nur 10 % davon zu dominieren, wären Investitionen in Höhe von 57 Mrd. € erforderlich – eine Größenordnung, die selbst Marktführer wie Vonovia deutlich übersteigt. Die Immobilienwirtschaft funktioniert nicht wie der Technologiesektor. Es gibt keinen dominanten Player, kein zentrales Betriebssystem – und auch keine branchenweite Margenkontrolle.